Prawo pierwokupu jest pierwszeństwem kupna oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona sprzedała tą rzecz osobie trzeciej. W szczególności zastrzec można prawo pierwokupu nieruchomości w drodze umowy.

Prawo pierwokupu zostało uregulowane w art. 596-602 kodeksu cywilnego. Wymienione powyżej przepisy mają charakter ogólny i odnoszą się do wszystkich praw pierwokupu, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przepisy szczególne zgodnie bowiem z zasadą lex specialis derogat legi generali mają pierwszeństwo przed przepisami ogólnymi zawartymi w kodeksie cywilnym. Z przepisów tych można by wymienić chociażby art. 29 ust.4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, art. 8 ust. 2 ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, art. 110(n)§ 1 ustawy o postępowanie egzekucyjnym w administracji, art. 147 § 2 ustawy prawo spółdzielcze, czy cały rozdział III w dziale III ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

Ze względu na to czy zastrzeżenie prawa pierwokupu nastąpiło w ustawie, czy w czynności prawnej można wyróżnić ustawowe prawo pierwokupu oraz umowne prawo pierwokupu.

Zasadniczo nie ma żadnej różnicy w treści prawa pierwokupu niezależnie jaką drogą zostało zastrzeżone. Przy stosowania jednak przepisów szczególnych dotyczących ustawowego prawa pierwokupu należy korzystać z wykładni ścieśniającej ze względu na bardzo inwazyjny, głęboko wkraczający w konstytucyjne gwarancje własności charakter tych przepisów. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r. (III CZP 75/92)

Procedura wykonywania zobowiązania właściciela obciążonego prawem pierwokupu przedstawia się następująco. Właściciel sprzedaje nieruchomość osobie trzeciej z zastrzeżeniem warunku, że umowa dojdzie do skutku, jeżeli osoba uprawniona z tytułu prawa pierwokupu nie skorzysta ze swego prawa. Właściciel jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić uprawionego z tytułu prawa pierwokupu o sprzedaży nieruchomości. Uprawniony ma według ustawy miesiąc od momentu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości na skorzystanie ze swego uprawnienia. W przypadku umownego pierwokupu zastrzec można również inne terminy. Wykonywanie prawa pierwokupu następuje poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli przez uprawnionego. Wskutek skorzystania z prawa pierwokupu (złożenia oświadczenia woli) uprawniony nabywa nieruchomość.

Może zdarzyć się również tak, że w warunkowej umowie sprzedaży znajdą się również postanowienia, klauzulę, których uprawniony nie może spełnić. W takim wypadku konieczne jest dokonanie wyceny tych dodatkowych świadczeń i uprawniony może wykonać swe prawo pierwokupu, jeśli zapłaci właścicielowi nieruchomości wartość tych świadczeń. Inaczej jest gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy. W takiej sytuacji dodatkowe zastrzeżenia uważa się za niezastrzeżone.

Oświadczenie woli uprawnionego

Oświadczenie woli uprawniony składa zobowiązanemu — właścicielowi nieruchomości. Oświadczenie takie jest nieodwołalne. Nie można uzależnić skutków takiego oświadczenia woli od terminu czy warunku. Ustawodawca wymaga zachowania odpowiedniej formy oświadczenia — art. 597 § 2 zd. 2 kc. Dla oświadczenia woli z art. 597 § 2 kc wymagana jest taka sama forma jak do sprzedaży rzeczy, która obciążona jest prawem pierwokupu. Skoro więc do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 158 kc konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego to również i oświadczenie woli uprawnionego musi być złożone w tej formie. W oświadczeniu uprawniony powinien powołać podstawę uaktywniającą uprawnienie - warunkową umowę sprzedaży nieruchomości zawartą przez zobowiązanego z osobą trzecią. Przede wszystkim jednak z treści oświadczenia musi wynikać, że uprawniony korzysta z prawa pierwokupu. Z sytuacją szczególną mamy do czynienia w przypadku sprzedaży rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Uprawniony chcąc skorzystać z prawa pierwokupu musi bowiem złożyć stosowne oświadczenia wszystkim współwłaścicielom. Gdy nie złoży oświadczenia choćby jednemu z nich skorzystanie z prawa pierwokupu stanie się bezskuteczne. Niezłożenie przez uprawnionego oświadczenia z art. 597 § 2 kc również traktowane jest jako złożenie oświadczenia woli z tym, że o odmiennej treści. Przyjmuje się, że w ten sposób uprawniony rezygnuje z możliwości wykonania swego prawa. Po upływie terminu wyznaczonego w umowie lub w przypadku zastrzeżenia ustawowego w ustawie, złożenie oświadczenia woli będzie bezskuteczne, prawo pierwokupu bowiem wygasło.

Odszkodowanie

Różnicą pomiędzy umownym a ustawowym prawem pierwokupu przejawia się przede wszystkim w skutkach niewykonania tego prawa. Zgodnie z art. 599 § 2 kc, jeżeli rzecz zostanie sprzedana osobie trzeciej, bez zachowania procedury umożliwiającej uprawnionemu z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy pierwszeństwo nabycia, to umowa sprzedaży z osobą trzecią jest nieważna. W pozostałych przypadkach tj. w razie zastrzeżenia prawa pierwokupu w drodze czynności cywilnoprawnej lub ustawowego, ale na rzecz innych podmiotów, niż powyżej wymienione skutkiem uniemożliwienia skorzystania uprawnionemu z prawa pierwokupu jest jedynie roszczenie odszkodowawcze. Przepis art. 599 § 1 kc wymienia trzy przypadki powstania takiej odpowiedzialności. Zobowiązany odpowiada gdy:

• sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo
• nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży
• przedstawił uprawnionemu nieprawdziwe postanowienia umowy sprzedaży z osobą trzecią

Zastrzeżenie prawa pierwokupu

Przyjmuje się że zastrzeżenie prawa pierwokupu może mieć postać samodzielnej umowy lub też stanowić klauzulę, postanowienie w innej umowie. Najczęściej zastrzeżenia takie można znaleźć w umowach najmu, dzierżawy, sprzedaży, darowizny. Dopuszczalne jest zastrzeżenie prawa pierwokupu na rzecz osoby trzeciej, nie będącej stroną umowy w ustanawiającej prawo pierwokupu. Kwestią sporną jest zastrzeżenie prawa pierwokupu na wypadek śmierci w zapisie testamentowym, na wypadek wykonania zapisu. Umowne prawo pierwokupu, jeżeli zostało zastrzeżone w formie co najmniej z podpisami notarialnie poświadczonymi może być przedmiotem wpisu do księgi wieczystej. Uznaje się, że prawo takie przestaje mieć charakter uprawnienia in personam, lecz następuje urzeczowienie tego prawa. Zamienia się na actio in rem. Prawo pierwokupu wpisane do księgi wieczystej jest skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości. Obciąża już bowiem nieruchomość.

Nie wolno jednak zapomnieć, iż prawo pierwokupu nigdy nie jest samodzielna podstawą do żądania od właściciela zbycia nieruchomości. Prawo to bowiem aktywizuje się dopiero w chwili zawarcia przez właściciela umowy sprzedaży z osobą trzecią.