Tekst pochodzi z;Nieruchomości C.H. Beck w e-Prenumeracie
Dostępny jest na stronie internetowej wydawnictwa.

Status pośrednika w obrocie nieruchomościami w znacznej mierze określają jego prawa i obowiązki mające źródła w przepisach prawnych i zwyczajach przyjętych w sektorze obsługi rynku nieruchomości. W teorii tego zagadnienia poświęca się więcej miejsca powinnościom pośredników niż ich uprawnieniom, co wynika z ugruntowanej w praktyce służebnej roli, jaką pełnią przedstawiciele zawodu wobec osób dokonujących obrotu nieruchomościami. O efektach pośrednictwa i właściwym kształtowaniu pozycji pośrednika na rynku decyduje także świadomość jego praw oraz umiejętność korzystania z nich.

Określając sytuację prawną pośrednika, można zwrócić uwagę na jego uprawnienia pozwalające na ochronę zawodu, prawidłowe wykonywanie czynności zawodowych oraz realizację interesów wobec zamawiającego usługę. Należy w tym względzie wyróżnić w szczególności prawo do:

1. używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”,

2. ustalania z zamawiającym treści zobowiązań umownych,

3. wyboru metod i technik pośrednictwa,

4. uproszczonego dostępu do publicznych źródeł informacji o nieruchomościach,

5. wynagrodzenia za wykonaną usługę,

6. obrony w postępowaniu prowadzonym w ramach odpowiedzialności zawodowej,

7. złożenia skargi na decyzję o ukaraniu dyscyplinarnym z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
Ochrona prawna tytułu zawodowego

Uprawnienie do używania tytułu „pośrednik w obrocie nieruchomościami” nadaje temu zawodowi odpowiednią rangę na rynku nieruchomości. Tytuł, w świetle art. 179 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), podobnie jak prawo do wykonywania zawodu, podlega ochronie prawnej. Jest zastrzeżony tylko dla tych osób, które uzyskały licencje. Prawo ma przeciwdziałać zachowaniom osób, które mogą fałszywie podawać się za przedstawicieli korporacji zawodowej, wprowadzając w błąd otoczenie (zamawiających usługi) co do swojej osoby i posiadanych kwalifikacji. Przywłaszczenie tytułu zawodowego pośrednika oznacza wolę zachowania się na zewnątrz w sposób niemający podstaw w posiadanych uprawnieniach. Może dotyczyć ono osób, które nigdy nie uzyskały licencji bądź utraciły prawo do wykonywania zawodu w wyniku decyzji administracyjnej orzekającej karę dyscyplinarną czy w drodze wyroku sądowego.

Źródłem ochrony tytułów zawodowych jest zasadniczo ustawa z 20.5.1971 r. - Kodeks wykroczeń (Dz.U. Nr 12, poz. 114 ze zm.), przewidująca w przypadku przywłaszczenia tego dobra karę grzywny do 1000 PLN albo karę nagany (art. 61 § 1 KW). Przywłaszczenia można dokonać zarówno z winy umyślnej, jak i nieumyślnej (lekkomyślności i niedbalstwa). Karalność występuje zatem w sytuacji, kiedy sprawca jest świadomy tego, że przywłaszczenie tytułu zawodowego jest karalne, jak również w przypadku braku tej świadomości. Zachowanie nieumyślne w postaci lekkomyślności oznacza podawanie się za pośrednika z założeniem, że może to być sprzeczne z prawem i z jednoczesnym przypuszczeniem, iż do naruszenia prawa nie dojdzie. Nieumyślność może występować także w postaci niedbalstwa przywłaszczającego tytuł zawodowy, czyli sytuacji, w której sprawca możliwości czynu zabronionego nie przewiduje, choć powinien i może to przewidzieć. Wobec sprawcy wykroczenia z art. 61 § 1 KW sąd może orzec, oprócz kary grzywny albo nagany, przepadek przedmiotów służących do popełnienia wykroczenia, jak pieczęcie, papier firmowy, wizytówki. Na kwalifikacje prawną zachowania się polegającego na używaniu tytułu zawodowego bez uprawnień może mieć wpływ cel, w którym działa określona osoba oraz skutki jej zachowań. Jeżeli zmierza ona do wprowadzenia w błąd innej osoby, w wyniku czego doprowadzi do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem i czyni to w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, to wypełnia znamiona przestępstwa oszustwa przewidzianego w art. 286 § 1 ustawy z 6.6.1997 r. - Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.), zagrożonego karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. W wypadku mniejszej wagi sprawca podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo jej pozbawienia do lat 2 (art. 286 § 3 KK).
Swobodne kształtowanie umów z zamawiającymi usługę

Pośrednik korzystając z ustawowego upoważnienia do wykonywania czynności zawodowych, ma możliwość swobodnego kształtowania treści umowy z zamawiającym, w granicach wyznaczonych przez prawo. Podobnie jak zamawiający, który dobrowolnie przystępuje do umowy, pośrednik może w ramach ogólnych zasad wynikających z „wolności kontraktowej”1 zadecydować o tym, czy przystąpi do umowy i z kim ją zawrze bądź skorzysta z prawa do odmowy wykonania usługi. W przypadku podjęcia się pośrednictwa zawarcie umowy następuję według reguł dobrowolnie ustalonych z zamawiającym. Pośrednik ma rzeczywisty wpływ na treść zobowiązań umownych zarówno przyjmowanych przez siebie, jak też deklarowanych przez drugą stronę. O pozytywnych rezultatach pośrednictwa, oprócz zaangażowania osoby realizującej usługę, w znacznym stopniu decyduje rzetelne wykonanie zadań przyjętych przez zamawiającego, a zaproponowanych przez pośrednika. Dotyczy to przeważnie lojalności, właściwej formy i częstotliwości kontaktów, przekazywania informacji o wszelkich zmianach w przedmiocie pośrednictwa i warunkach zamierzonej transakcji.
Uproszczony dostęp do źródeł informacji

Prawo pośrednika do uproszczonego dostępu do źródeł informacji o nieruchomościach i ich właścicielach jest niezwykle istotne w kontekście realizacji jego zobowiązań wobec zamawiającego usługę. Ułatwia ono korzystanie z baz danych będących w dyspozycji organów państwowych, jednostek samorządu terytorialnego i spółdzielni mieszkaniowych w celu weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości objętej pośrednictwem. Realizacja tego prawa odbywa się na warunkach określonych w ustawie i w zakresie niewykraczającym poza czynności pośrednictwa.

Skuteczne wykonywanie czynności pośrednictwa w dużej mierze jest uzależnione od możliwości dotarcia pośrednika w odpowiednim czasie do informacji mających znaczenie w obrocie nieruchomością. Zgromadzone przez niego dane, uporządkowane i sprawdzone pod względem przydatności i aktualności są przekazywane stronom transakcji jako efekt pracy pośrednika. Sprawność w uzyskiwaniu informacji oraz ich jakość decyduje zwykle o powodzeniu transakcji i ma wpływ na zapewnienie zamawiającym usługę bezpieczeństwa w obrocie nieruchomością w szerokim rozumieniu.

Obecnie pośrednik posiada uproszczony dostęp do baz danych związanych z obrotem nieruchomościami. W świetle art. 181 ust. 5 GospNierU obejmuje onprawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1. księgach wieczystych,

2. katastrze nieruchomości,

3. ewidencji sieci uzbrojenia,

4. tabelach taksacyjnych na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 GospNierU,

5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach warunkach zabudowy,

6. rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2,

7. ewidencji ludności.

Uproszczony dostęp do źródeł informacji, zgodnie z powołanym przepisem, jest możliwy w przypadku łącznego spełnienia trzech przesłanek:

1. korzystanie z informacji odbywa się w ramach wykonywanej działalności zawodowej,

2. dotyczy to działalności związanej z zawartą umową pośrednictwa,

3. pozyskiwanie danych jest dopuszczalne w zakresie objętym umową.

Legitymacja uprawniająca pośrednika do korzystania ze źródeł informacji na szczególnych warunkach nie obejmuje czynności wybiegających poza ramy zawodowe z uwagi na ich charakter bądź czas, w którym zostały podjęte. Przykładem mogą być działania zmierzające do obrotu nieruchomością w formie innej niż umowna lub wykonywanie przez pośrednika zadań poprzedzających zawarcie umowy pośrednictwa, a więc przed zawiązaniem stosunku prawnego z zamawiającym.

Omawiany dostęp do informacji dotyczy podstawowego sektora usług, czyli pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z niezrozumiałych względów nie uwzględnia natomiast uprawnień pośrednika w innych obszarach jego działalności zawodowej, a mianowicie w zakresie wykonywania opracowań, ekspertyz oraz doradztwa związanego z rynkiem nieruchomości. Tutaj dostęp do publicznych baz danych odbywa się na zasadach ogólnych.

Uprawnienia pośrednika w korzystaniu ze źródeł informacji konkretyzuje umowa pośrednictwa wskazująca przedmiot czynności zawodowych. Podmiot udostępniający dane może odmówić pośrednikowi udzielenia informacji lub wydania dokumentów, jeśli z treści umowy będzie wynikało, że nie dotyczą one nieruchomości objętej pośrednictwem. Poza tym zakres umowy z klientem powinien obejmować czynności gromadzenia przez pośrednika danych i dokumentów niezbędnych do obrotu nieruchomością. Nie wszystkie bowiem kontrakty z zamawiającymi usługę przewidują tego rodzaju czynności, ograniczając się na przykład do zadań o charakterze kojarzeniowym. Istotne staje się więc wyraźne określenie woli klienta, które pozwala pośrednikowi na uproszczony dostęp do źródeł informacji, które zawierają w części dane osobowe podlegające ochronie.

Pewne wątpliwości może budzić kwestia, czy do gromadzenia danych dotyczących właściciela nieruchomości uprawnia umowa pośrednictwa zawarta tylko z jedną stroną przyszłej transakcji, a mianowicie zainteresowanym nabyciem nieruchomości. Wydaje się, że rozstrzygające znaczenie ma w tym przypadku cel, do którego zmierza wykonujący usługę pośrednik. Jeśli nie wykracza on poza ramy pośrednictwa określone przepisami prawa i umową z potencjalnym nabywcą, to brak umowy pośrednictwa ze sprzedającym nieruchomość nie może stanowić przeszkody w wykonaniu usługi zgodnie z interesem tego, który ją powierzył. Należy zatem przyjąć, że pośrednikowi przysługuje również uproszczony dostęp do źródeł informacji o nieruchomościach niezależnie od tego, czy działa on wyłącznie w interesie tylko osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości czy także na rzecz przyszłego zbywcy.
Wybór strategii działania

Prawem pośrednika jest również wybór strategii działania z odpowiednimi metodami i technikami stosowanymi w jego indywidualnym warsztacie pracy. Wykonanie usługi odbywa się w ramach określonej samodzielności pośrednika, pod rygorem jednak odpowiedzialności zawodowej za przestrzeganie obowiązku wykonywania czynności ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego ich charakteru. Ingerencja zamawiającego w sposób realizacji powierzonych zadań jest dopuszczalna jedynie w graniach wyznaczonych przez jego interes, z którym pośrednik zapoznaje się wstępnie przed zawarciem umowy pośrednictwa i w sposób szczegółowy w trakcie jej realizacji. Wykonawca usługi jest odpowiedzialny za ostateczny efekt swojej działalności, a nie za trafny czy błędny wybór strategii działania, obejmujący także dobór metod i technik pośrednictwa. Do wykonawcy usługi należy ponadto stworzenie warunków materialnych umożliwiających wykonanie działań zleconych przez zamawiającego usługę. Działając na własny rachunek i własne ryzyko, pośrednik ma prawo do samodzielnego decydowania o wielkości ponoszonych nakładów. W tej i innych kwestiach organizacyjnych może podejmować decyzje stosownie do wybranej strategii działania. Ograniczenie wyboru lub wskazanie metod i technik pośrednictwa może być dokonane przez zamawiającego jedynie przez wyraźną dyspozycję umieszczoną w umowie pośrednictwa. Niekiedy charakter umowy, np. z klauzulą wyłączności może mieć wpływ na strategię działania pośrednika. W tymże przypadku istnieje obowiązek wynikający ze standardów zawodowych uchwalonych przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, zgodnie z którym pośrednik powinien dążyć do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie powinien utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa (§ 28).
Prawo do wynagrodzenia

Prawo do wynagrodzenia za czynności pośrednictwa, określone w art. 180 ust. 5 GospNierU, jest akcentowane jako podstawowe prawo zarówno w teorii, jak i praktyce. Jednocześnie po stronie zamawiającego stanowi ono główne, a w niektórych wypadkach jedyne jego zobowiązanie wobec pośrednika. Z uprawnieniem do wynagrodzenia łączy się przywilej wyboru z zamawiającym sposobu zapłaty wynagrodzenia, kształtowania jego wysokości w drodze negocjacji z zamawiającym i egzekwowania w przypadku wykonania usługi.

Podstawową przesłanką uzyskania prawa do wynagrodzenia przez pośrednika jest poprawne wykonanie zobowiązań wynikających z umowy z zamawiającym usługę. Można przyjąć, że postawę prawidłową pośrednika wobec zamawiającego charakteryzuje zgodność jego postępowania z przepisami prawa. Ale byłoby to niewystarczające z punktu widzenia interesów zamawiającego usługę, który oczekuje od pośrednika określonej aktywności w celu wykonania powierzonych zadań. Polega ona przeważnie, poza czynnościami związanymi z przyjęciem oferty i wprowadzeniem jej na rynek, na sprawnym skojarzeniu kontrahentów i dokonaniu czynności faktycznych według ustaleń z zamawiającym, których celem jest doprowadzenie do umowy transakcyjnej. Zakres tych czynności obejmuje najczęściej skompletowanie dokumentacji, sprawdzenie wiarygodności kontrahenta, przeprowadzenie negocjacji na życzenie stron oraz uzgodnienie szczegółowych warunków transakcji.

Doprowadzenie do stanu faktycznego umożliwiającego zawarcie umowy oczekiwanej, zgodnej co do rodzaju i treści z planami strony zamawiającej jest poprawnym efektem pracy pośrednika. Wynik jego starań podlega ocenie zamawiającego według kryteriów zawartych w umowie pośrednictwa, przepisach prawa, standardach zawodowych i zwyczajach na lokalnym rynku nieruchomości. Rozstrzygające znaczenie dla poprawności wykonania umowy ma jej treść w zakresie zobowiązań podjętych przez pośrednika.

Ocena sytuacji, którą stworzył pośrednik zamawiającemu usługę, jest znacznie prostsza, kiedy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości niż w przypadku obsługi strony nabywającej. Tutaj mogą pojawić się trudności w ocenie działań pośrednika, który stworzył możliwość nabycia nieruchomości według zapotrzebowania zamawiającego. Klient nie jest często w stanie określić precyzyjnie wszystkich cech poszukiwanej nieruchomości i warunków jej nabycia. W trakcie realizacji usługi może także zmieniać zdanie2. Ustalenie więc, czy nastąpiło wykonanie czynności zawodowych, może być dość skomplikowane. Aby uniknąć tego rodzaju, wcale nierzadkich w praktyce, zachowań zamawiającego usługę, potrzebne jest ściślejsze określenie jego zapotrzebowania na poszukiwanie nieruchomości w umowie pośrednictwa i precyzyjne ustalenie czynności, które ma wykonać pośrednik. Pomocne w tym względzie mogą okazać się wszelkie dokumenty w postaci oświadczeń pisemnych klienta potwierdzających zainteresowanie nabyciem zaprezentowanej nieruchomości lub wolę jej nabycia3. Stworzenie tego rodzaju dowodów urealnia żądanie zapłaty wynagrodzenia od hipotetycznego nabywcy.

Prawidłowe wykonanie umowy pośrednictwa nie oznacza w każdym przypadku stworzenia przez pośrednika możliwości zawarcia umowy transakcyjnej pomiędzy zamawiającym usługę a kontrahentem. Należy jeszcze raz podkreślić, że przesądzające w tym względzie znaczenie mają postanowienia umowy, które określają zobowiązania pośrednika. W sytuacji, kiedy ograniczają się one do skojarzenia kontrahentów umowy transakcyjnej bądź skompletowania dokumentów koniecznych do obrotu nieruchomością, poprawność wykonania umowy pośrednictwa może oceniać zamawiający pod kątem należytej staranności, jaką wykazał w tymże zakresie pośrednik.

Niekiedy prawo do wynagrodzenia jest uzależnione od ziszczenia się warunku zastrzeżonego przez zamawiającego. Typowym przykładem jest transakcja kupna nieruchomości gruntowej, w której potencjalny nabywca stawia wymóg uzyskaniu prawomocnej decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy terenu odpowiadającej jego zamierzeniom. Inny przykład to uzyskanie przez zamawiającego zapewnienia (promesy) udzielenia kredytu bankowego z przeznaczeniem na zapłatę ceny nabycia nieruchomości. W obu przypadkach pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia dopiero po spełnieniu zastrzeżonego warunku, bez względu na zakres wykonanych czynności zawodowych.

Zgodnie z powołanym art. 180 ust. 5 GospNierU, w razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Oprócz zwyczajów mają zastosowanie standardy zawodowe, które określają dwie reguły dotyczące wynagrodzenia pośrednika. Pierwsza z nich zawiera zakaz przedstawiania oferowanych przez pośrednika usług jako wolnych od wynagrodzenia(§ 24). Zapobiega ona wprowadzaniu w błąd potencjalnych klientów, którzy mogą przypuszczać, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest wolne od opłat. Nie oznacza to oczywiście, że pośrednik jest pozbawiony prawa do indywidualnych uzgodnień z klientem co do sposobu, wysokości bądź rezygnacji z wynagrodzenia.

Druga reguła określa zasady rozliczeń finansowych pomiędzy pośrednikami i stanowi, że ustalenia wynagrodzenia i sposobu jego podziału w przypadku podjęcia współpracy pomiędzy pośrednikami powinny być ustalone w formie pisemnej w momencie nawiązania współpracy (§ 33). Standard ten jest adresowany zasadniczo do incydentalnych form współdziałania pośredników w organizacji transakcji. Funkcjonowanie bowiem systemów współpracy typu MLS i jego odmian opiera się na szczegółowych porozumieniach, regulaminach, przewidujących różne warianty rozliczeń finansowych jego uczestników.
Prawa pośrednika w postępowaniu dyscyplinarnym

Pośrednik jest zobowiązany w świetle art. 181 GospNierU do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Ponadto pośrednik ma obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych i ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą powstać w związku z wykonywaniem zawodu. Niewypełnianie tychże obowiązków może spowodować wszczęcie postępowania w ramach odpowiedzialności zawodowej i wymierzenie kary dyscyplinarnej.

Pośrednik ma prawo nie tylko do obrony w postępowaniu prowadzonym w ramach odpowiedzialności zawodowej, ale również ma prawo do złożenia skargi na decyzję o ukaraniu w tym postępowaniu. Są to uprawnienia pozwalające obwinionemu pośrednikowi na odniesienie się do postawionych mu zarzutów, ocenę ich zasadności oraz ewentualną weryfikację niekorzystnej decyzji organu dyscyplinarnego.

Pośrednik obwiniony w postępowaniu dyscyplinarnym przysługujące mu prawo do obrony może wykonywać w szczególności przez:

1. złożenie w formie pisemnej wyjaśnienia popartego dowodami,

2. złożenie dokumentów i żądanie przeprowadzenia innych dowodów mających znaczenie w sprawie,

3. udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawanie pytań świadkom, biegłym i stronom oraz składanie wyjaśnień,

4. ustanowienie obrońcy i pełnomocnika na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego.

Osoba, wobec której wszczęto postępowanie, może ustanowić obrońcę lub złożyć wniosek o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Przepisy art. 195 ust. 2 GospNierU i § 9 rozporządzenia, regulujące tę kwestię, nie stwarzają pośrednikowi żadnych ograniczeń co do wyboru obrońcy i jego przygotowania zawodowego. Może być to zatem adwokat, radca prawny czy osoba wybrana spośród pośredników, rzeczoznawców, zarządców. Warunkiem natomiast skutecznego ustanowienia obrońcy jest zawiadomienie o tym fakcie Komisji w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia ze wskazaniem imienia i nazwiska obrońcy oraz jego adresu do korespondencji, a także oświadczenia obrońcy o wyrażeniu zgody na pełnienie tej funkcji, chyba że obrońca został ustanowiony zgodnie z przepisami o adwokaturze. Liczba obrońców jest nieograniczona.

Jeśli obwiniony nie ustanowił obrońcy, w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o posiedzeniu zespołu, może zwrócić się do przewodniczącego Komisji o wyznaczenie obrońcy z urzędu z listy osób wskazanych przez organizacje zawodowe. Dopuszcza się, aby obrońca z urzędu bronił kilka osób, wobec których wszczęto postępowanie, jeśli ich interesy nie pozostają w sprzeczności. Funkcji obrońcy z urzędu nie może pełnić członek komisji.

Udział ustanowionego lub wyznaczonego obrońcy w postępowaniu dyscyplinarnym sprzyja merytorycznej ocenie skargi złożonej na pośrednika. Wyjaśnienia składane przez obrońcę lub z jego udziałem są zazwyczaj uporządkowane i tworzą logiczną całość, co ułatwia zespołowi powołanemu do wyjaśnienia sprawy właściwą ocenę przekroczenia pośrednika. Obrońca, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia, może pełnić rolę pełnomocnika obwinionego w postępowaniu wyjaśniającym, pod warunkiem udzielenia mu pisemnego pełnomocnictwa.

Autor jest członkiem Komisji Prawnej PFRN.

1 Z. Radwański, Prawo cywilne - część ogólna, Warszawa 1993, s. 191.

2 J. Jaworski, Niechciana prowizja, Nieruchomości C.H. Beck, Nr 7/2004, s. 30.

3 U. Wysokińska, Kulisy pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami, Koszalin 2004, s. 55.