POJĘCIA I DEFINICJE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI

1.Mienie jako kategoria prawa cywilnego.

Mienie posiada swoją definicję legalną, albowiem zostało one zdefiniowane w art.44 Kodeksu cywilnego:

"Art.44 Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe."

Pojęcie mienia a pojęcie majątku.

W powyższej definicji mienie zostało określone przez jego desygnaty, którymi są własność i inne prawa majątkowe. Jest to zatem pojęcie zbiorcze, które jednak nie jest tożsame z pojęciem majątku.
Majątek stanowi bowiem określoną masę składającą się nie tylko z majątkowych aktywów, ale i pasywów (majątek w znaczeniu szerszym) w przeciwieństwie do masy majątkowej obejmującej same aktywa ( majątek w znaczeniu węższym).Pojęcie majątku nie zostało jednakże zdefiniowane ustawowo, wobec czego jego rozumienie w doktrynie zależy od okoliczności uzycia, natomiast niewątpliwie pojęcie mienia odnosi się jedynie do praw majątkowych stanowiących aktywa( prawa podmiotowe, bezwzględne jak i względne, o majątkowym charakterze). Długi, czyli pasywa nie wchodzą w skład jej mienia. 
Pojęcie majątku staje się użyteczne, gdy ustawa wyodrębnia niektóre składniki majątkowe w osobną całość, tworząc majątek odrębny.
Dzieje się tak np.w stosunku do spółki cywilnej, gdy odróżnia się wspólny majątek wspólników ( art.863KC) oraz majątek osobisty każdego z nich.

ANALIZA CZĘŚCI SKŁADOWYCH POJĘCIA MIENIE:

1.Własność w rozumieniu  art.44 KC jest rozumiana jako najsilniejsze prawo do rzeczy o charakterze bezwzględnym, a nie jedynie w jej ujęciu ekonomicznym jako ogół praw majątkowych. Przedmiot własności został ujęty w KC precyzyjnie, ale jednocześnie został ograniczony do rzeczy w znaczeniu przedmiotów materialnych.

"Art.140 W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą".

Własność w znaczeniu prawnym oznacza przeniesienie podstawowej instytucji danego systemu społeczno-ekonomicznego na grunt prawa. Przyjmuje sie, iż w technicznoprawnym znaczeniu własność stanowi prawną formę korzystania z rzeczy. Jest z jednej strony formą  pierwotną, najprostszą i bezpośrednią, z drugiej strony- formą najbardziej pełną, gdyż tylko w jej ramach podmiot uprawniony może korzystać z najszerszego zakresu uprawnień, jaki jest możliwy w ramach danego porządku prawnego. Należy jednak zauważyć, iż we wszystkich rozwiniętych systemach prawnych następuje dalsze wyodrębnianie także innych praw do rzeczy, zarówno o charakterze praw bewzględnych, jak i względnych (obligatoryjnych).
W odróżnieniu od własności, przedmiotem innych praw majątkowych mogą być zarówno rzeczy, jak i przedmioty nie będące rzeczami (np. wierzytelności, energia elektryczna).
Prawa składające się na mienie muszą mieć charakter majątkowy tzn. są to prawa mające wartość majątkową w obrocie. Nie ma przy tym znaczenia czy prawa te są niezbywalne, czy ściśle związane z określoną osobą jak np. prawo do dożywocia, albowiem związanie z określoną osobą nie odbiera prawom ich wartości majątkowej.
Pojęcie prawa majątkowego należy zatem rozumieć szeroko. Obejmuje ono także te stany faktyczne, z których wynikają konkretne uprawnienia lub roszczenia mające określoną wartość majątkową w obrocie.

2.NIERUCHOMOŚĆ JAKO SKŁADNIK MIENIA

Powyższy tytuł należy w świetle wcześniejszych wyjaśnień traktować jako przenośnię. Niewątpliwie bowiem składnikiem mienia w znaczeniu prawnym nie jest sama nieruchomość, lecz prawo majątkowe jakie się z nią wiąże. Prawem tym może być zarówno własność, jako prawo bezwzględne i nieograniczone, jak i składające się na pojęcie mienia "inne prawa majątkowe" np. posiadanie czy użytkowanie.
Prawo rzeczowe odnosi sie do stosunków dotyczących rzeczy. Rzeczami są tylko przedmioty materialne (art.45 KC).Rzeczami są dobra, które spełniają łacznie następujące przesłanki:
1) już istnieją,
2) są zindywidualizowane,
3) sa materialnymi częściami przyrody,
4) mają charakter samoistny, czyli są na tyle wyodrębione, że moga być traktowane w obrocie jako samoistne,
5) są dostępne podlegają władzy człowieka.
Np. pieniądze- są rzeczami typu "sui generis"- ich ważność wynika z tego, iż państwo zapewnia im gwarancje, zwłoki ludzkie- nie są rzeczami, chyba, że mogą stanowić przedmiot badań naukowych, zwierzęta- nie są rzeczami, ze względu na ustawę o ochronie zwierząt.

PODZIAŁ RZECZY.

Pojęcie nieruchomości stanowi konsekwencje podziału rzeczy na ruchome ( ruchomości) i nieruchome (nieruchomości). Ze względu na fakt, iż jest to podział dychotomiczny zdefiniowanie jednego rodzaju rzeczy pozwala określić właściwości drugiego rodzaju.

"Art.46. 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."

W art. 46 KC wskazano jedynie rzeczy, które sa nieruchomościami w technicznoprawnym znaczeniu.Przedmioty materialne nie objęte zakresem tego unormowania będą więc rzeczami ruchomymi. Wskazany przepis wymienia trzy rodzaje nieruchomości:

1. grunty( nieruchomość gruntowa),
2. budynki trwale z gruntem związane (nieruchomość budynkowa),
3. części takich budynków ( nieruchomości lokalowe).

Zauważyć jednakże należy, że budynki i części budynków są uznawane za nieruchomości tylko wówczas, "jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".

POJĘCIE CZĘŚCI SKŁADOWEJ I PRZYNALEŻNOŚCI

Według art.47.2.KC częścią składową rzeczy jest taki przedmiot albo coś, co nie jest przedmiotem, co nie może być odłączone od części nadrzędnej lub od części głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo uszkodzenia  lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Częścią składową danej rzeczy jest więc przedmiot, który w taki sposób fizycznie jest połączony z rzeczą, że nie może być odłączony od tej rzeczy głównej bez jej uszkodzenia lub bez uszkodzenia tego przedmiotu. Połączenie części składowej z rzeczą główną może mieć jednak nie tylko fizyczny charakter, ale także charakter funkcjonalny, co oznacza, że odłączenie części składowej od rzeczy głównej powoduje istotną zmianę albo rzeczy głównej albo przedmiotu odłączonego. Skutkiem odłączenia części składowych od rzeczy głównej jest, to, że ta staje się samodzielną rzeczą ruchomą.
Nie stanowią rzeczy składowych, mimo, iż mogą spełniać wszystkie przesłanki przewidziane w uprzednio podanej definicji, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku.Skutkiem więzi między częścią a rzeczą główną jest to, że zgodnie z P.1 art.47KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Chociaż część składowa rzeczy nie może być przedmiotem własności lub odrębnych praw rzeczowych to może ona stanowić przedmiot stosunków zobowiązaniowych np. może być przedmiotem najmu lub dzierżawy.
Zgodnie z ustawą o własności lokali należy pamiętać, że częścią składową nieruchomości lokalowej są pomieszczenia przynależne do lokalu, takie jak; piwnica, styrch, zaplecze itp.
Ustawodawca poza ogólną definicją części składowych zdecydował się na zdefiniowanie części składowej gruntu. według ustawodawcy do części  składowych gruntu z reguły należą budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, chyba, że ustawodawca inaczej stanowi, a mianowicie budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem będącym  w użytkowaniu wieczystym nie stanowią jego części składowych, dotyczy to także budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruncie użytkowanym przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne. Do części składowej gruntu nie należą urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pray, gazu, prądu elektrycznego itp. jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Jeżeli nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu stanowią część składową budynku, gruntu.
Od części składowych należy odróżnić ich przynależności, których określenie zawiera art.51KC. Z artykułu wynika, że rzecz stanowi przynależność innej rzeczy, jeżeli spełnione są kumultatywnie następujące przesłanki:
- przynależnością może być tylko rzecz ruchoma,
- musi ona być rzeczą odrębną,
- musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania, a więc mieć charakter rzeczy pomocniczej,
- musi  być potrzena do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem,
-musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku, z tym zastrzeżeniem, że przynależność nie traci swego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku,
- przynależnością jest tylko taka rzecz, która stanowi własność właściciela rzeczy głównej.
Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo przepisów szczególnych.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość gruntowa- część powierzchni ziemi, stanowiąca odrębny przedmiot własności, wraz ze wszystkim, co jest z gruntem trwale związane ( budynki, urządzenia, drzewa i inne rośliny).
Jest to więc grunt w sensie natrualnej całości występującej w przyrodzie. Własność gruntu, zgodnie z art.143KC rozciaga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, jednakże tylko w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu.
O części powierzchni ziemskiej można mówić dopiero po jej wydzieleniu z otaczających ją gruntów w sposób umożliwiający jej identyfikację jako samodzielnego przedmiotu prawnego.Wydzielenie fizyczne następuje przez określenie granic zewnętrznych ( z reguły na mapie geodezyjnej lub w sposób faktyczny przez wytyczenie wyraźnych granic na gruncie).Tak wyodrębniony grunt graniczy z innymi, należącymi do tego samego lub różnych właścicieli. 
Niezbędnym więc okazuje się jeszcze wyodrębnienie prawne, które polega na skonkretyzowaniu, kto jest właścicielem nieruchomości.
Następuje ono według procedury określonej w ustawie z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( t.jedn.Dz.U. z 2001r. NR124 poz.1361).
Założenie księgi wieczystej lub wpisanie wyodrębnionego gruntu do istniejącej już księgi decyduje o charakterze nieruchomości. Staje się ona bowiem samodzielnym przedmiotem własności lub wchodzi w skład większej całości wskutek przyłączenia do nieruchomości mającej już założoną księgę wieczystą. Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą nieruchomości, z których każda ma osobno urządzoną księgę wieczystą, nie stają się automatycznie jedną nieruchomością w razie skupienia ich w rękach jednego właściciela. Wyłącznie od woli właściciela zależy zachowanie odrębności nieruchomości, kw jest zatem czynnikiem wyodrębniającym nieruchomości w znaczeniua art. 64 p.1 KC.Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne kw, stanowią dwie nieruchomości, a połączenie ich w jednej księdze spowoduje utratę ich samodzielności i powstanie nowej jednej nieruchomości.
NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI- które noszą nazwę gruntów rolnych, są takie nieruchomości które są albo mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając działalności ogrodniczej i sadowniczej, dla ustalenia istnienia możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne mogą być przepisy dotyczące ewidencji gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego.
NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWA- budynki i inne urządzenia, trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych, nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. W przeciwnym razie są one częściami składowymi gruntu i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własnosci- art. 47 i 48 KC.

Częsci składowe gruntu, dzielą los gruntu. Nieruchomości budynkowa, jako odrębna własność, może zatem powstać wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego, określającego status prawny odrębnej własności budynku.  W obecnym stanie prawnym odrębną własność mogą stanowić następujące budynki:

1. art. 235 p.2 KC- wzniesione przez użytkownika wieczystego, budynki na gruncie Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, albo nabyte przez niego na skutek zawarcia umowy o oddanie gruntu w użykotwnie wieczyste na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997r.
- odrębna własność takiego budynku jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

2. art.272 KC- przekazane na własność lub do użytkowania rolniczej spółdzielni produkcyjnej, wraz z gruntej oddanym jej przez Skarb Państwa w użytkowanie wieczyste, oraz wzniesione przez spółdzielnie na przekazanym gruncie- odrębna własność takiego budynku jest prwem związanym z użytkowaniem.

3.art. 211 ustawy nieruchomościami 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami- garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę, na gruncie należącym do SP, gminy lub związku gmin, przez najemcę z jego własnych środków i przez niego nabyte,prawo to przysługuje również jego następcom prawnym.

4. art. 11 ustawy z 29 maja 1974r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne- budynki, jakie otrzymali rolnicy, który przekazali Państwu w zamian za rentę, swoje nieruchomości rolne.

5. Wyodrębnione przez spółdzielnię mieszkaniową, wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni.

6.Budynki znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie SP, na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

Podstawowym wymaganiem jakie stawia KC dla powstania odrębnej własności budynku jest jego trwałe związanie z gruntem, oznacza to, że nie odpowiadają temu wymaganiu, budynki tymczasowe- przeznaczone do tymczasowego użytkowania, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce, lub do rozbiórki, a także nie połączone trwale z gruntem, skonstruowane jako; strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej, barakowozy, obiekty kontenerowe.

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA- część budynku, stanowiąca na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności.
Jest nią część budynku trwale związanego z gruntem, która w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela, albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność została prawnie wyodrębiona w osobny przedmiot własności, stanowi samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu,wraz z pomieszczeniami pomocniczymi( przynależnymi- jeżeli czynność prawna, lub orzeczenie sądu, dotyczące odrębnej własności nie stanowi inaczej), choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały ( piwnica, strych, garaż).
Problematyka własności nieruchomości lokalowej, uregulowana jest w ustawie z 1994r o własności lokali. Zgodnie z tą ustawą, samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, może stanowić odrębną nieruchomość.
Odrębną nieruchomość lokalową, ustanawia się:
1. Wdrodze umowy, między współwłaścicielami nieruchomości,
2. w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu,
3. może to być jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości, 
4. w drodze orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności (np. zniesienie współwłasności małżeńskiej).

Wszystkie czynności prowadzące do ustalenia odrębnej własności lokalu, powinny być dokonane w formie aktu notarialnego.Do powstania odrębnej własności lokalu, niezbędny jest wpis w kw, co oznacza, że odrębna własność lokalu powstaje z chwila dokonania wpisu do kw. 
W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej ( grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu) jako prawo związane z własnością lokalu. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wówczas przedmiotem wspólności jest to prawo.
W tym miejscy należy również zauważyc, iż po zmianie ustawy o własności lokali w 1997r. stało się jasne, że przedmiotem odrębnej własności, są także samodzielne, nie wyodrębnione jeszcze lokale w budynku, w którym reszta lokali została już wyodrębniona.