Nieruchomość Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. W prawie polskim wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: * gruntowe * budynkowe * części budynków (nazywane też lokalowymi)zdefiniowane w przepisach art. 46 §1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomości gruntowe Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Mogą być przedmiotem odrębnej własności jako nieruchomości lokalowe. Paremia łac. superficies solo cedit oznacza jedynie, iż w razie sporu domniemywa się, iż budynek posadowiony przez osobę nie będącą właścicielem na cudzym gruncie należy do właściciela gruntu. Od zasady tej istnieją wyjątki. Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana przymusowa współwłasność nieruchomości gruntowej, na której są posadowione właściwe budynki. W Polsce występują jedynie wyżej opisane nieruchomości. Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Kodeks cywilny definiuje pojęcie "nieruchomości rolnej", ale w tym przypadku mamy do czynienia z sposobem użytkowania nieruchomości a nie jej rodzajem. Innymi słowy to nie rodzaj nieruchomości decyduje o zakwalifikowaniu jej do nieruchomości rolnej ale sposób jej użytkowania - "które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej...". W polskim prawie istnieje kilka definicji nieruchomości rolnych. Najszerzej wykorzystywana jest definicja zawarta w ustawie "O podatku rolnym". Również i pojęcie gospodarstwa rolnego jest definiowane w k.c i w ustawie po podatku rolnym w sposób różny. Nieruchomość jako taka jest pojęciem szerokim i trudnym do zdefiniowania, stąd takie rozbieżności. Ponieważ w owych aktach definicję określają pewne kryteria, które muszą być spełnione, by mówić o takim lub innym rodzaju nieruchomości i owe kryteria nieco się zmieniają w zależności od tego do czego służy dana definicja. Nieruchomości budynkowe W polskim ustawodawstwie istnieje pojęcie nieruchomości budynkowej. Dotyczy ono pewnego stanu prawnego (a właściwie tytułu prawnego do gruntu), mianowicie prawa użytkowania wieczystego - prawo to jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduję ono swego odpowiednika w ustawodawstwie krajów unii. Prawo użytkowania wieczystego dotyczy jedynie gruntu, który jest przedmiotem własności jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste z jednoczesnym obowiązkiem wykupienia przez użytkownika wieczystego znajdujących się na tym gruncie budynków i urządzeń. Stąd owa nieruchomość budynkowa - ponieważ w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej mamy do czynienia z następującym stanem prawnym - grunt jest w użytkowaniu wieczystym natomiast budynki i urządzenia, będące jego częścią składową, stanowią własność użytkownika wieczystego, ponieważ musi on je wykupić w związku z objęciem gruntu w użytkowanie wieczyste. Mimo odrębnej własności gruntu i budynku nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą, a jedynie w dziale drugim tej księgi zamieszcza się informację, że wpisy dotyczą użytkowania wieczystego. Prawo to zostało wprowadzone pod koniec lat 60. w celu zwiększenia dynamiki rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych (zwiększenia podaży lokali mieszkalnych) głównie wielorodzinnych - czyli mówiąc potocznie zwiększenia ilości budowanych bloków mieszkalnych. Podstawowe kwestie prawne użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. Odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego i nie może trwać po wygaśnięciu tego prawa. Nieruchomości lokalowe Następnym rodzajem nieruchomości są tzw nieruchomości lokalowe - powstają one na podstawie ustawy o własności lokali i tam należy szukać szczegółowych rozwiązań kwestii prawnych w przypadku tych nieruchomości. Nieruchomość lokalowa jest niczym innym jak lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu), który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w ww. ustawie przekształca się w tzw. nieruchomość lokalową. By powstała własność nieruchomości lokalowej niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej, czyli wyodrębnienie wiąże się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności. Z własnością nieruchomości lokalowej wiążę się tzw. udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt i części budynku służące wszystkim właścicielom lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych i jednocześnie przymusową, nie można żądać jej zniesienia póki trwa odrębna własność lokali. Do lokali mogą przynależeć pomieszczenia przynależne (komórki, strychy, garaże) choćby nie przylegały do budynku, ale muszą być umiejscowione na nieruchomości, której część składową stanowi budynek, z którego wyodrębniono ów lokal. Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. W praktyce rynkowej wyróżnia się nieruchomości mieszkaniowe (służące gospodarstwom domowym) oraz nieruchomości komercyjne (służące podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą). Kodeks Napoleona poza nieruchomościami gruntowymi znał również odrębną własność pięter budynku. Na mocy przepisów intertemporalnych własność takich nieruchomości pozostała zachowana. Mogą więc na jego podstawie istnieć do dziś niepodzielone nieruchomości piętra. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Bez zezwoleń Minęło już ponad pięć lat od momentu kiedy Polska stała się członkiem Unii Europejskiej. Od 01 maja 2009 roku, zgodnie z regulacją art. 8 ust. 2 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie jest już wymagane pozwolenie na nabycie tzw. drugiego domu, przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Do 01 maja 2009 trudności sprawiała interpretacja wyrażeń „drugi dom” oraz „stałe miejsce zamieszkania”. Jak wskazywała ustawa w art. 1 ust. 2 „drugi dom” to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (z wyłączeniem samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Od początku maja br. wszystkie wątpliwości znikają. Czy zniesienie barier spowoduje zwiększenie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców? W 2008 roku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wpłynęło 849 wniosków cudzoziemców o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Ministerstwo wydało 580 zezwoleń na nabycie nieruchomości, w tym 514 na nabycie nieruchomości gruntowych. W tym samym roku Minister MSWiA wydał łącznie 160 decyzji odmawiających cudzoziemcom udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych objęta zezwoleniami wyniosła 1284,7214 ha, w tym dla osób prawnych na łączną powierzchnię 1149,05 ha, dla osób fizycznych 134,351 ha, oraz na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych państw obcych na łączną powierzchnię 1,3214 ha. Zezwolenia dotyczyły najczęściej nieruchomości położonych w województwach dolnośląskim i lubuskim. Wszystkie dane dotyczą zarówno pełnego prawa własności do nieruchomości, jak i prawa użytkowania wieczystego. Polska cały czas jest atrakcyjnym miejscem dla inwestycji w nieruchomości. Spadek ilości wniosków wynika prawdopodobnie z dwóch przyczyn: po pierwsze, im bliżej zniesienia barier w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tym większa skłonność do cierpliwości, tym samym chęć ominięcia urzędników. Po drugie, od 2004 roku różnice ceny za 1 m2 nieruchomości w Polsce i w krajach Europy Zachodniej były coraz mniejsze. W najbliższych kwartałach dowiemy się na ile ograniczenia wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obowiązujące do 01-05-2009 r., hamowały nabywanie nieruchomości. Należy sądzić, mając na względzie panujący kryzys na rynkach inwestycyjnych krajów Europy Zachodniej, że o ile inwestorzy (osoby prawne) nie będą zwiększać swojego zainteresowania nieruchomościami w Polsce, o tyle osoby fizyczne będą zwiększać powierzchnię posiadanych przez nich nieruchomości gruntowych. Jak wynika ze sprawozdania Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 2008 roku, zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych na rzecz cudzoziemców o największej powierzchni wydano dla województwa dolnośląskiego, poprzednio w kolejnych latach były to odpowiednio województwa: opolskie, mazowieckie, świętokrzyskie oraz wielkopolskie. Nieruchomości gruntowe zakupione przez cudzoziemców w 2008 roku Województwo Province (Volvodship) Dla osób fizycznych For physical entities Dla osób prawnych For corporate entities Razem Total Powierzchnia nieruchomości (w ha) Real estate area (in ha) dolnośląskie 14,87 282,34 297,21 kujawsko-pomorskie 7,42 6,85 14,27 lubelskie 8,70 14,03 22,73 lubuskie 4,08 179,99 184,07 łódzkie 6,96 122,23 129,19 małopolskie 9,46 44,11 53,57 mazowieckie 13,17 88,49 101,66 opolskie 1,40 8,33 9,73 podkarpackie 1,61 40,74 42,35 podlaskie 1,68 27,24 28,92 pomorskie 17,87 81,24 99,11 śląskie 5,39 99,47 104,86 świętokrzyskie 7,13 6,01 13,14 warmińsko-mazurskie 22,15 46,93 69,08 wielkopolskie 4,63 51,35 55,98 zachodniopomorskie 7,84 49,72 57,56 SUMA/TOTAL 134,36 1149,07 1283,43 Bariery, które zostały zniesione 1 maja 2009 r. nie znoszą wszelkich ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez obywateli lub przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego w Polsce. Nadal będą musieli ubiegać się o wydanie zezwolenia cudzoziemcy zamierzający nabyć na własność nieruchomości o charakterze rolnym bądź leśnym do 1 maja 2016 roku (art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Należy jednak pamiętać, że bariery, zarówno te które już zostały zniesione, jak i te, które w przyszłości zostaną zniesione, dotyczą tylko obywateli i przedsiębiorców EOG. Osoby fizyczne i prawne z poza EOG będą musiały w dalszym ciągu ubiegać się o zezwolenie w nabyciu nieruchomości w Polsce. Najbliższy czas pokaże ilu cudzoziemców z EOG będzie chciało zainwestować swoje pieniądze w tzw. drugi dom w Polsce. W przeszłości, przy relatywnie niskich cenach mieszkań, cudzoziemcy nabywali kilka, czasami kilkanaście mieszkań celem inwestycji w wynajem, realizując zyski przy sprzedaży na tzw. górce. Przy tzw. drugich domach może być inaczej, po pierwsze dlatego, że w państwach EOG panuje kryzys, a po drugie, obecnie wartość nieruchomości w Polsce jest zbliżona do nieruchomości położonych w państwach EWG. Robert Naborczyk/WGN Real Estate/Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09 Zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r. Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej wprowadza zmiany do obowiązującej do niedawna ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach. Ustawa ta wprowadza obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia: 1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (zobacz przypis1.), 2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (zobacz przypis2.) Ponadto ustawa ta znosi również pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a mianowicie Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie będą wyrażali swojej zgody (jak miało to miejsce dotychczas), a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu - instytucja tzw. „milczącej zgody organu”. Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nieruchomości rolnych i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec nabycia nieruchomości. Powyższe pozostaje w zgodzie z zapisami Traktatu Akcesyjnego, które stanowią o możliwości zachowania przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, dotychczasowych zasad (obowiązek uzyskania zezwolenia) wyłącznie w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, nie zaś w stosunku do nabycia lub objęcia przez cudzoziemców akcji lub udziałów spółek, będących właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami nieruchomości. Ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców, stanowi wyjątek od generalnej wspólnotowej zasady swobody przepływu kapitału. Wielokrotnie Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach wyrażał pogląd, iż tego rodzaju wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający. Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA nabycie przez cudzoziemca nie będącego obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego: 1. samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), 2. samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Przepis ten nie ma jednakże zastosowania do nabywania lokali, zdefiniowanych powyżej, położonych w strefie nadgranicznej. Oznacza to, iż nabywanie lokali, o których mowa powyżej, położonych w strefie nadgranicznej przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. Natomiast nabywanie przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lokali użytkowych o charakterze usługowym tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt. czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy. Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez Cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, generalnie nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali czy też lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej bądź leśnej ani drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Uwaga ogólna: Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego * (przypis 1.) Dla ustalenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną lub leśną, decydujące znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego. Gruntem rolnym lub leśnym jest grunt przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona została na inne cele niż rolne lub leśne, wówczas nieruchomość taka nie ma charakteru rolnego lub leśnego, W przypadku gdy nieruchomość położona jest na terenie, dla którego wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie, dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości, mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków / rejestr gruntów/, W takich przypadkach nieruchomością rolną lub leśną będzie zatem nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub leśne, W przypadku gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast grunty położone na tym terenie uzyskały zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, a decyzja taka jest ważna z mocy prawa (nie została uchylona) lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określająca przeznaczenie nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne, a decyzja taka nie została uchylona wówczas gruntów takich nie można zaklasyfikować jako grunty rolne lub leśne. wróć do tekstu * (przypis 2.) Nabyciem „drugiego domu" jest nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, bądź na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. „Drugim domem" nie jest samodzielny lokal mieszkalny wróć do tekstu Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Cudzoziemcy w Polsce Tekst ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Dz.U.04.167.1758 USTAWA z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (tekst jednolity) Art. 1. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. 1a. Sprzeciw, o którym mowa w ust. 1, jest wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 1b. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. 2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: 1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; 4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3. 3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z 2001 r. Nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408 i Nr 229, poz. 2276). 4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. 5. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). Art. 1a. 1. Zezwolenie, o którym mowa w art. 1 ust. 1, jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli: 1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa; 2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. 2. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności: 1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia; 2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej; 3) posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się; 4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4, 5) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. 3. Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać: 1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego; 2) oznaczenie nabywanej nieruchomości; 3) oznaczenie zbywcy; 4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości; 5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. 4. Do wniosku, o którym mowa w ust. 3, cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, o których mowa w ust. 2, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. 5. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w ust. 2 pkt 5 powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. 6. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592). Art. 2. 1. Minister Spraw Wewnętrznych(1) przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może: 1) zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, o którym mowa w pkt 2; 2) dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. 2. Minister Spraw Wewnętrznych(2) może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia. Art. 2a. Minister właściwy do spraw wewnętrznych może zwracać się do innych niż określone w art. 2 ust. 1 pkt 2 organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych o wyrażenie opinii oraz przekazanie dokumentów i informacji, w szczególności zawartych w ewidencji gruntów i budynków, niezbędnych do realizacji zadań, o których mowa w art. 1 ust. 1, art. 3e oraz w art. 8 ust. 4. Art. 3. 1. Zezwolenie powinno określać w szczególności: 1) osobę nabywcy i zbywcy; 2) przedmiot nabycia; 3) specjalne warunki, w sytuacji określonej w art. 2 ust. 2. 2. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Art. 3a. Decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. Art. 3b. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie. Art. 3c. Organ wydający decyzję lub postanowienie w postępowaniu toczącym się na podstawie przepisów ustawy może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, jeżeli wymaga tego obronność lub bezpieczeństwo państwa. Art. 3d. 1. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Do promesy stosuje się odpowiednio przepisy art. 1-3c. 2. Promesa jest ważna rok od dnia wydania. 3. Promesa może być wydana również na wniosek założycieli podmiotu, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4. 4. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Art. 3e. 1. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. 2. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3. 4. Do zezwoleń, o których mowa w ust. 1 i 2, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio. 5. Wniosek o wydanie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 i 2, powinien oprócz informacji, o których mowa w art. 1a ust. 3 pkt 1 i 3, zawierać dodatkowo: 1) oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej; 2) oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną; 3) określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców; 4) określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. Art. 3f. Minister właściwy do spraw wewnętrznych określi, w drodze rozporządzenia: 1) rodzaje dokumentów, o których mowa w art. 1a ust. 4, 2) szczegółowe informacje dotyczące okoliczności wskazanych we wniosku, 3) wzory oświadczeń składanych przez cudzoziemców w związku z prowadzonym przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych postępowaniem w sprawie wydania zezwolenia oraz wykazów dołączanych do tych oświadczeń - uwzględniając zróżnicowany zakres informacji i dokumentów składanych przez cudzoziemców, o których mowa w art. 1 ust. 2. Art. 4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych przedstawia Sejmowi corocznie, w terminie do dnia 31 marca, szczegółowe sprawozdanie z realizacji ustawy, a w szczególności o liczbie udzielonych zezwoleń, rodzaju i obszarze oraz terytorialnym rozmieszczeniu nieruchomości, których one dotyczą, a także liczbie decyzji odmawiających udzielenia zezwolenia. Art. 5. Bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych(3), a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków - także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Art. 5a. (uchylony). Art. 6. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. 2. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e, z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki. Art. 7. 1. Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych. 2. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. 3. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. 4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio do udziałów lub akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 5. Przepisów ustawy nie stosuje się do funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546). Art. 7a. (uchylony). Art. 8. 1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3: 1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; 1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; 2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się; 3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; 4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat; 5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; 6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym; 7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. 2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia: 1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej; 2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. 2a. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego w okresach określonych w ust. 2, w przypadku: 1) nabycia nieruchomości rolnych położonych: a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 2) nabycia drugiego domu: a) jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych. 2b. Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 3. Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. 4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ust. 1, 2 i 2a, oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2. 5. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, tryb postępowania i szczegółowe zasady prowadzenia rejestrów, o których mowa w ust. 4. Art. 8a. 1. Notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia, wypis z aktu notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. 2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do sądu, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlega wpisowi do rejestru przedsiębiorców. Art. 9. (uchylony). Art. 10. Ustawa niniejsza nabiera mocy obowiązującej w 8 dni po jej ogłoszeniu. Klauzule abuzywne Postanowienia um. zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Regulacja dot. niedozwolonych postanowień umownych - nie dot. postanowień określających główne świadczenia stron - ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Otwarty katalog klauzul abuzywnych (art. 385 3 KC): W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: 1) wyłączają lub ograniczają odp. względem konsumenta za szkody na osobie, 2) wyłączają lub istotnie ograniczają odp. za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, 3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony, 4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem um., 5) zezwalają kontrahentowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z um. bez zgody konsumenta, 6) uzależniają zawarcie um. od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych um. podobnego rodzaju, 7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie um. od zawarcia innej um., nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie, 8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta, 9) przyznają kontrahentowi uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji um., 10) uprawniają kontrahenta do jednostronnej zmiany um. bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie, 11) przyznają tylko kontrahentowi uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową, 12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia um. lub jej wykonania, 13) przewidują utratę pr. żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od um., 14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania um., odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia, 15) zastrzegają dla kontrahenta uprawnienie wypowiedzenia um. zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia, 16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania um., 17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od um., obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, 18) stanowią, że um. zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia, 19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia, 20) przewidują uprawnienie kontrahenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu um. bez przyznania konsumentowi pr. odstąpienia od um., 21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent zawiera um. lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności, 22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta, 23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Powództwo o uznanie klauzuli za niedozwoloną może wnieść każdy, wobec kogo może być zastosowana kwestionowana w pozwie klauzula; organizacja społeczna, do której zadań statutowych należy ochrona interesów konsumentów, rzecznik konsumentów oraz Prezes UOKiK. Sprawy rozpatruje Sąd Okręgowy w Warszawie. W załączniku wykaz klauzul.